?七次大修后的新个税法终于在上周正式亮相。个税调整前后对比,税负下降了58%。但如果再把房贷、房租等其他扣除项目算上的话,下降的幅度还会更大。那房租和房贷,究竟哪个抵税更多呢?


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个税新突破!住房抵扣成真


个税起征点调整到5000元,且于10月1日正式执行。考虑到个人负担的差异性,这次个税法修订还增加了子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金、赡养老人支出五项专项附加扣除。

作为此轮个税改革的重大突破点:呼唤已久的住房、养老、教育、医疗抵扣终于变成现实。中产阶层无疑是最大的受益者,尤其是房贷利息支出,能带来相当幅度的减负。

“这次个税法修订,侧重在降低中低收入群体税负,这样能更好地促进他们消费。大城市居民之所以觉得起征点偏低,很重要的原因在于房价、房租较高,减税也要尽量避免资源更多地流向房地产”,金杜律师事务所合伙人叶永青表示。

业内认为,未来的房贷利息抵扣,很有可能是以刚需首套为主,同时设定抵扣上限。


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房租和房贷 哪个抵税更多?


目前政策没有明确住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除是包含在5000以内,还是额外扣除!如果可以在5000免税额以上,抵扣贷款利息:那么对于购房者来说,将是非常大的刺激。显然这种可能性不大,最大的可能是部分抵扣。

房贷利息抵扣个税

关于房贷利息抵扣个税的部分,细则暂未出台,我们暂估首套房贷利息才能享受扣除。

假设,福州某一个普通家庭,购买首套房,丈夫和妻子分别各收入10000元。首付50w元,贷款100w元,购买了一套总价150w的房子。

住房按揭贷款150w元,基准利率4.9%,30年等额本息,则每个月需要支付的房贷利息为2530元。

调整后个税:

(10000-10000*20%-5000)*3%-0=90元

再减去房贷利息部分:

[10000-10000*20%-5000-2530÷2(房贷利息的一半)]*3%-0=52.05元

最终月均可减少纳税:345-52.05=292.95元

家庭月均共可减少纳税:292.95*2= 585.9元

家庭年均可减少纳税:585.9X12=7030.8元

(因实施细则未出,以上计算按房贷利息夫妻各半计算。)

当然,还有另外一种可能的算法是,在缴个税前,先把应还房贷利息部分扣除,然后再计税,这样相当于你计税部分变少,你可以少缴税。

房租抵扣个税

那么关于房租抵扣个税的部分,我们再来算一下——

假设,你月收入8000元,每个月租房支出1000元,那么你还可以再少交多少税呢?

调整后个税:

(8000-8000*20%-5000)*3%-0=42元

调整后减去房租部分:

(8000-8000*20%-5000-1000)*3%-0=12元

虽然目前房租抵扣个税的实施细则尚未出来,但正常情况下是需要出示租房发票。根据福州目前现行的条例,私人出租住宅,需要房东配合租客缴纳税费,才可以开具发票。

目前福州现行的个人出租房屋代开发票是按照5%的征收率计算应纳增值税。

如果出租个人住房,则减按按照5%的征收率1.5%计算应纳税额。即可应纳税额=[含税销售额/(1+5%)]*1.5%。

当然,这些都是推测,目前细则尚未出台,具体以落实后为准。

最后,我们总结一下:新版个税对房贷利息抵扣似乎更友好,对租房的影响相对较小。


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个税改革如何影响楼市?

提高起征点,对于楼市的影响并不显著。虽然中产阶层税负有所减轻,但这点利好,相比于房价来说,可谓九百牛一毛,忽略不计。

至于教育、大病医疗、赡养支出抵扣,其目的在于减轻中产阶层的家庭负担,同时借此拉动内需,其目的同样不在于楼市。

唯 一能对楼市有所影响的就是房贷利息及房租抵扣。

一方面,房贷利息能够抵扣个税,自然会提高住房贷款的吸引力,对楼市是显而易见的利好。但正如前面所说的,此举仅对刚需首套房适用,且抵扣会有上限,利好效应相对有限。

另一方面,购房是大笔支出,可能会耗尽六个钱包,没人会轻易受房贷利息抵扣的影响。事实上,在影响房价的诸多因素中,诸如货币放水、金融政策、土地供给乃至市场预期,都比房贷利息抵扣这个小小的利好要重要的多。

更何况,个税之后,房地产税就会随之而来,谁对楼市影响更大,可想而知。

这一轮个税改革,究其根本,是在国内外政经环境变化之下,通过减税让利来稳固中产的基本盘,其目的从来都不在于楼市。

相反,风险郁积的楼市正是被重点盯防的对象,显然决策部门不会因小失大。