??北京的购房者群体,正在被重新解构和定义。

??按照北京市住建委的说法,北京正在形成新的“保基本、分层次、广覆盖”的住房供应体系。

??这一体系将主要分为三层:对低收入群体,通过租赁型、小户型、低租金,满足市民基本住房需求,应保尽保。对于中间层群体,通过产权型、中户型、适当售价,满足市民自住型住房需求,做足做实。对于高收入群体,通过产权或租赁型、市场价格,满足市民不同层次住房需求,加强调控。

??在新的住房制度安排下,中低收入者继续由政府提供租赁房、公租房,或者提供市场租房补贴,解决其基本住房问题。

??共有产权住房主要面向“中间层”的住房困难群体,这个“中间层”涵盖可以比较广泛,就北京来看,应该是涵盖所有无房家庭,当然也包括非户籍的“新北京人”,这是体现大保障、大支持的理念,充分体现首都的厚德包容精神。

??为了方便理解,我们可以将这三个层次称之为“保障层”、“中间层”和“高收入层”。梳理过去的政策可以明显地发现,共有产权住房所涵盖的支持群体,已经发生了变化。

??2014年,共有产权性质住房第一次出现在中央层面文件时,面对的主要群体是住房困难的城镇中等偏下收入家庭。显然, 彼时共有产权房的主要涵盖群体还是现在的“保障层”。

??而到了2017年,住建部在下发共有产权房住房试点意见时,供应对象中并未提及收入问题,只提到了住房困难群体,这被认为是北京上海等一线城市住房形势发生变化的结果。

??而从此次相关方面的表述来看,显然,在北京、上海等一线城市,共有产权房所支持的群体,已经从中低收入的“保障层”,转移成为了“中间层”。

??过去,“中间层”这一购房群体的住房保障主力是自住房。与限制了流通范围的共有产权房不同,此类住房具有完全产权和流通属性,价格比周边商品住房低30%左右,面向全市符合限购条件的家庭;购买此类住房后五年内不得上市,五年后上市收益的30%上交财政。

??而根据自住房的政策,可以购买自住房家庭包括:名下无房或仅有一套住房的北京市户籍家庭;名下无房的非京籍家庭,需连续5年(含)以上在北京缴纳社保或个税,可购买一套住房。

??但这一模式被逐渐诟病,自住房与周边二手房的巨大价差,让每一次自住房申购都成为抢房盛宴,申购房源比动辄破百,百户人家争抢一套自住房常见报端。

??按照北京市住建委此次总结,自住房问题主要有以下几点:一是供应对象过于宽泛,有限的资源没有优先满足无房家庭;二是分配规定实行全市大摇号,不利于职住平衡,不利于解决大城市病;三是定价机制需要调整;四是自住房规划设计标准需要进一步明确;五是金融税收等政策支持仍显不足;六是房屋分配和售后管理政策需要进一步完善。

??可以看到,共有产权房的政策设计,对以上问题有相当的针对性。

??一方面,将申请家庭的范围缩小为,应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房,试图解决“供应对象过于宽泛”的问题。

??另一方面,按照《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称《办法》)规定,共有产权住房配售工作由各区住房城乡建设委(房管局)组织实施,用于满足本区符合条件(这个条件在实际落实中逐渐演变为在工作和户籍两大硬性指标)的居民家庭及重点人才居住需求,试图解决“不利于职住平衡”的问题。

??但在实际操作过程中,共有产权房还是遇冷,在采访过程中,21世纪经济报道记者观察到两个问题。

??其中的一个问题在于,当以户籍和工作(社保)为锚点,对共有产权房购房资格做出区分时,职住平衡如何动态实现?

??有购房者在采访中对21世纪经济报道记者提出疑问,“谁能保证我会一辈子生活在一套房子的通勤范围内呢”,这一问题显然需要项目在设计、选址时就充分考虑,当下一些共有产权住房位置过于偏远,显然是难以满足这一条件的。

??另外,由于有的中心城区不具备提供共有产权房的条件,这些区域的居民在别区的项目统筹中被安排在了位置相对偏远的地区,也是某些项目出现高弃房率的重要原因,对于这些居民而言,职住平衡如何实现?

??而更大的一个问题在于,由于对购房资格的收紧,对于有一套房的改善性需求家庭,事实上已经被排除在了受到保障性住房政策支持的“中间层”购房群体以外,但从购买能力来看,他们并不具备“高收入层”购买商品房的能力,新的“夹心层”正在形成。

??必须承认,随着二孩政策的放开和社会经济的发展,购房者的改善性需求是客观存在的。2017年,北京城镇居民人均住房面积已经达到32.56平方米,对于普遍在90平米以下的共有产权房业主来说,一旦有了二胎等情况,家庭人员扩充到4人或者以上时,更大住房的改善需求出现是理所应当。

??实际上,在存量房交易为主的北京,链家数据显示,2017年,北京购房者中,二次置业者的比例达到67%。

??对于这些购房者言,由于他们的收入水平实际上并不足以支持其轻松购买普通商品房,而在“限贷”政策下,二套房首付比例大幅上涨的情况下,其卖掉首套房凑首付的行为,并不是所谓的“投 资需求”,应当得到一定程度的支持。

??当然,这并不意味着,共有产权房现有的模式应该改变,但是否存在一些技术性的手段,可以分辨出投 资需求和普通改善需求,从政策上,避免出现新的夹心层呢?